Ziemianka a prawo budowlane: kiedy potrzebujesz zgłoszenia, a kiedy pozwolenia?

Ziemianka (piwnica ogrodowa) świetnie trzyma chłód i wilgotność, ale formalności potrafią podgrzać atmosferę. Poniżej masz praktyczny przewodnik: jak zakwalifikować ziemiankę, kiedy wystarczy zgłoszenie, kiedy wchodzisz w pozwolenie na budowę, jakie dokumenty dołączyć i na co zwrócić uwagę, żeby urząd nie wniósł sprzeciwu.

Uwaga na fakty: w polskich przepisach nie znajdziesz słowa „ziemianka”. To obiekt do zinterpretowania: albo jako budynek gospodarczy (z fundamentem i dachem), albo jako budowla ziemna. Od tej kwalifikacji zależy ścieżka formalna. Podstawa prawna: art. 29–30 Prawa budowlanego (tekst jednolity z 6 marca 2025 r.). (ISAP)

Dwie ścieżki kwalifikacji (i konsekwencje)

1) Ziemianka jako parterowy budynek gospodarczy (najczęstsze przy prefabrykacie z wejściem i dachem zasypanym ziemią)

• Co to daje? Możesz skorzystać z katalogu obiektów bez pozwolenia, na zgłoszenie.
• Kluczowy limit: powierzchnia zabudowy do 35 m² (łącznie do dwóch takich obiektów na każde 500 m² działki). Ten próg wprost wynika z art. 29 ust. 1 (katalog obiektów na zgłoszenie: parterowe budynki gospodarcze/garaże/wiaty do 35 m²). (ISAP)

W praktyce: ziemianka prefabrykowana z wejściem, przedsionkiem i „dachem” obsypanym gruntem zwykle spełnia definicję budynku (ma fundamenty, przegrody i dach – patrz definicja „budynku” w art. 3 PB). Wtedy idziesz w zgłoszenie. (ISAP)

2) Ziemianka jako budowla ziemna

• Jeśli urząd potraktuje ją jako budowlę (a nie budynek), katalog zwolnień z pozwolenia nie obejmuje wprost „ziemianek”. Wtedy z dużym prawdopodobieństwem masz pozwolenie na budowę. Tę ostrożną interpretację często podpowiadają prawnicy i branżowe portale, właśnie przez brak nazwanego wyjątku.

Porada: W zgłoszeniu opisz obiekt jako wolno stojący parterowy budynek gospodarczy (z wymiarami, fundamentem/dachem), dołącz szkic sytuacyjny. Jeśli organ uzna inaczej, poprosi o uzupełnienie albo nakaże tryb pozwolenia (ma do tego podstawę w art. 30 ust. 7 PB). (ISAP)

Kiedy zgłoszenie wystarczy (typowy scenariusz dla ziemianki)

• Ziemianka ma charakter parterowego budynku gospodarczego.
• Powierzchnia zabudowy ≤ 35 m² i liczysz limity na działce (max 2/500 m²).
• Obszar oddziaływania mieści się na Twojej działce, a inwestycja nie narusza MPZP / WZ.
• Nie wchodzisz w obszary wymagające dodatkowych uzgodnień (np. konserwator zabytków).

Co składam?

• Zgłoszenie PB-2 (możesz wygenerować online w serwisie GUNB e-Budownictwo).
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością.
• Szkic lub prosty plan sytuacyjny z wymiarami i usytuowaniem (jeśli organ o to poprosi).
  Formularze i generator wniosków znajdziesz na stronach GUNB. (Gov.pl)

Kiedy zaczynam roboty?

• Po złożeniu zgłoszenia urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli go nie wniesie, możesz startować (tzw. milcząca zgoda). Możesz też dostać zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu wcześniej. (ISAP)

Protip: Złóż kompletne zgłoszenie i wskaż realistyczny termin rozpoczęcia. Nie zaczniesz w ciągu 3 lat od daty ze zgłoszenia? Zrób zgłoszenie ponownie (art. 30 ust. 5b PB). (ISAP)

Kiedy potrzebujesz pozwolenia na budowę

• Powierzchnia zabudowy > 35 m² (nie łapiesz się do katalogu na zgłoszenie).
• Organ nie akceptuje kwalifikacji jako „budynek” i uznaje obiekt za budowlę ziemną.
• Inwestycja narusza MPZP / WZ albo w ocenie organu może powodować zagrożenie / uciążliwości (wtedy może wezwać do trybu pozwolenia nawet przy zgłoszeniu – art. 30 ust. 7 PB). (ISAP)

Co wtedy?

• Składasz PB-1 (pozwolenie na budowę) z projektem i wymaganymi uzgodnieniami. Wzory i ścieżkę znajdziesz na stronach GUNB. (Gov.pl)

Krok po kroku: jak zrobić zgłoszenie ziemianki

1. Sprawdź MPZP / wystąp o WZ, jeśli nie ma planu.
2. Przygotuj opis i rysunek: gabaryty, rzuty, odległości od granic, posadowienie, wejście, wentylacja.
3. Wypełnij PB-2 i dołącz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Złóż papierowo albo przez e-Budownictwo. (wnioski.gunb.gov.pl)
4. Czekaj 21 dni lub poproś o zaświadczenie braku podstaw do sprzeciwu. (ISAP)
5. Start robót po upływie terminu / otrzymaniu zaświadczenia. (Pamiętaj: na rozpoczęcie masz 3 lata od terminu podanego w zgłoszeniu). (ISAP)

Koszty urzędowe: samo zgłoszenie co do zasady bez opłat. 17 zł płacisz tylko za pełnomocnictwo (jeśli kogoś upoważniasz).

Czerwone flagi (tu urząd może „zatrąbić”)

• Kolizje z planem miejscowym (np. zakaz zabudowy w danym pasie).
• Strefy ochrony konserwatorskiej – dodatkowe uzgodnienia, czasem konieczne pozwolenie.
• Przekroczone limity: >35 m² albo więcej niż 2 takie obiekty na 500 m² działki. (ISAP)
• Oddziaływanie poza działkę (np. ściana oporowa naruszająca stosunki wodne u sąsiada).

Podsumowanie

Jeśli Twoja ziemianka ogrodowa spełnia cechy parterowego budynku gospodarczego do 35 m², idź w zgłoszenie (PB-2); gdy przekroczysz progi albo urząd uzna obiekt za budowlę ziemną, przygotuj się na pozwolenie na budowę — i zawsze graj zgodnie z MPZP/WZ. (ISAP)